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요즘 전세 사기는 물론, 신탁등기 부동산 관련 피해도 늘고 있습니다. 특히 경매로 낙찰된 주택이 신탁등기 + 우선수익자(대출사) 구조라면 세입자로서 더욱 신중한 판단이 필요합니다. 보증금 300만 원, 월세 55만 원이라는 저렴한 조건에 혹해 계약하려는 분이라면, 반드시 이 글을 끝까지 읽어보시길 바랍니다.
신탁등기란 무엇인가요?
신탁등기란, 부동산 소유권이 신탁회사(예: 하나신탁, 한국토지신탁 등) 명의로 등기된 상태를 말합니다. 이런 구조는 대개 부동산을 담보로 대출을 받기 위해 만들어지며, 대출을 해준 금융기관은 우선수익자가 됩니다.
집주인 단독 계약, 위험할까요?
결론부터 말하면, 네. 위험합니다. 신탁 부동산은 집주인이 명의자가 아니기 때문에, 신탁사나 우선수익자의 사전 동의 없이 임대차 계약을 체결하면 무효가 될 수 있습니다. 이는 곧, 주택임대차보호법의 보호도 받지 못한다는 뜻입니다.
📌 보증금 300만 원, 돌려받을 수 있을까?
신탁사 동의 없이 계약했다면, 해당 계약은 법적으로 효력이 없기 때문에 보증금을 전혀 보호받을 수 없습니다. 심지어 전입신고나 확정일자도 소용이 없습니다. 단, 현실적으로는 점유하고 있는 동안 상대방이 강제집행을 하지 않는다면 수개월 정도 거주하며 보증금 상당액을 '월세 미납' 방식으로 상계할 수도 있겠지만, 이 역시 법적으로 인정받는 권리 행위는 아닙니다.
📌 계약 후 쫓겨날 수도 있나요?
네, 가능합니다. 신탁사나 우선수익자가 해당 부동산을 처분하거나, 정식 임대차계약을 체결한 사람에게 넘기게 되면 당신은 불법점유자가 되어 명도소송 대상이 될 수 있습니다. 물론 하루아침에 쫓겨나는 일은 드물지만, “몇 개월 살다 나가야 하는 상황”은 충분히 발생할 수 있습니다.
📌 집주인이 이중계약을 하면?
가능합니다. 그리고 실제로 많이 발생합니다. 집주인이 신탁사와 대출사의 동의를 얻어 다른 사람과 전세 계약을 체결하면, 그 계약은 법적으로 유효한 반면 당신과의 계약은 무효입니다. 이 경우 먼저 거주하고 있던 임차인도 퇴거 대상이 됩니다.
결론: 들어갈까 말까?
✅ 보증금 300만 원은 없어도 괜찮다, 리스크 감수할 수 있다면 월세로 짧게 거주하는 건 현실적으로 가능할 수 있습니다.
❌ 하지만 법적 보호는 전혀 없으며, 나중에 퇴거 및 손해 발생 가능성도 매우 높다는 점을 감안해야 합니다.
👉 따라서 가장 안전한 방법은 신탁사 + 대출사의 동의를 명확히 받은 정식 계약서를 체결하는 것이며, 그게 어렵다면 애초에 다른 집을 찾는 게 최선입니다.
💡 핵심 요약
- 신탁등기된 집은 소유권이 신탁사에 있음
- 집주인 단독 계약은 법적으로 무효 가능성 있음
- 보증금 보호 안됨, 쫓겨날 수도 있음
- 점유로 버틸 수 있어도 명도소송 대상 될 수 있음
- 정식 동의 없는 계약은 매우 위험함
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