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전세 계약을 갱신하면서 보증금이 줄어드는 경우, 단순히 '돈 돌려받으면 끝'이라고 생각하기 쉽지만, 사실 세무적으로 민감한 문제가 될 수 있습니다. 오늘은 전세 보증금 감액 시 놓치기 쉬운 세무 이슈들을 살펴봅니다.

전세 보증금 감액 시 세무상 주의사항
전세 보증금 감액 시 세무상 주의사항

📌 목차

 

1. 보증금 감액 = 세법상 '증여'로 간주될 수 있다?

보증금이 감액되면 세입자에게 일부 금액이 반환되는데, 이 금액이 은행을 거치지 않고 세입자에게 직접 전달되면 일부 세무기관은 이를 '증여'로 해석할 가능성이 있습니다.

예를 들어 2천만 원 감액 시, 집주인이 직접 세입자에게 입금할 경우

'증여세 대상' 여부에 대한 추후 세무 조사 가능성

이 생깁니다.

2. 감액된 보증금, 실제 소득에 영향 주나?

집주인이 임대소득을 신고하는 경우, 보증금 규모에 따라 간주임대료가 계산되는데, 보증금이 감액되면 이 간주임대료가 줄어들 수 있어 세금이 줄어드는 효과가 있습니다.

다만, 이로 인해 세무서에서 감액 사유를 확인 요청할 수 있으며 이때 은행 상환 여부, 재계약서 사본, 대출 약정 문서가 필요합니다.

3. 집주인의 입장에서의 세무처리

  • 감액된 금액이 은행으로 상환되었는지 확인 가능해야 함
  • 세입자에게 직접 환급한 경우, 영수증 및 설명자료 구비
  • 재계약서에 감액 금액과 사유가 명시되어 있어야 안전

4. 세입자의 입장에서의 유의사항

은행 대출이 남아있는 상태에서 감액이 발생하면, 세입자가 직접 차액을 수령할 경우 문제가 될 수 있습니다.

은행을 통해 감액처리 후 정상적으로 대출을 상환한 기록이 있어야 세무상 오해를 피할 수 있으며, 그렇지 않으면 자금출처 조사나 증여 의심을 받을 수 있습니다.

5. 절세를 위한 안전한 처리 방법

  1. 은행에 감액 사실을 사전 통지하고
  2. 감액분은 반드시 은행을 통해 상환 처리
  3. 재계약서에는 감액 사실과 기간, 조건을 명확히 기재
  4. 계약 당사자 명의 일치 확인 (집주인, 대출자 등)

🔑 핵심 요약

  • 보증금 감액 시 직접 송금은 피하고, 은행 경유가 원칙
  • 재계약서에 감액 내역 명확히 작성
  • 세무서 요청 시 제출 가능한 기록 확보

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